Hervorming Huurcommissie 2017

Geschreven door Lexalert
Foto: Martin de Witte  

In deze kabinetsperiode hebben hervormingen op de woningmarkt centraal gestaan. Ook in de huursector zijn vele wijzigingen doorgevoerd. Zo zijn tijdelijke huurcontracten mogelijk gemaakt, zijn huurstijgingen gematigd, wordt passend toegewezen en is het woningwaarderingstelsel (WWS) aangepast. Al deze maatregelen beogen een beter functionerende woningmarkt, met minder verstoring van de woonkeuze, betere doorstroming en betere mogelijkheden om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen. Tegelijkertijd betekent dit ook dat de huursector in transitie is. Hier zullen alle partijen  in de huursector, in meer of mindere  mate, iets van merken. In een dergelijke fase staat het belang van goede en laagdrempelige geschilbeslechting buiten kijf. Voor huurders, omdat zij een drempel  kunnen ervaren om de gang naar de rechter te maken, en omdat het voor hen soms lastig kan zijn regels en rechten goed te kennen. Maar ook verhuurders hebben er baat bij als de regels juist worden toegepast,  omdat dit bijdraagt aan het vertrouwen van huurders en de aantrekkelijkheid van de sector. In de huursector is de Huurcommissie de wettelijk bevoegde geschillenbeslechter als geschillen gaan over onder meer de huurprijs en de hoogte van servicekosten.  Jaarlijks  worden  er zo’n 11.000 verzoeken ingediend en beslecht. De Huurcommissie heeft zich hiermee  gepositioneerd als een herkenbaar  loket, dat goed vindbaar is voor huurders en verhuurders.

Het functioneren van de Huurcommissie wordt doorlopend gemonitord door het bestuur van de Huurcommissie, door belangenorganisaties van huurders en verhuurders via de Raad van Advies van de Huurcommissie, en door het Ministerie. Ook is het agentschap  Dienst Huurcommissie (DHC) doorgelicht. De resultaten van die doorlichting zijn op 2 september 2015 aan beide Kamers verzonden. Het Zelfstandig Bestuursorgaan Huurcommissie is in het najaar van dit jaar geëvalueerd. Een verslag hiervan  is op 22 december 2016 aan beide Kamers verzonden,2 een en ander conform artikel 39, eerste lid, van de Kaderwet  ZBO. Dit wetsvoorstel bevat de nadere invulling van de geschetste oplossingsrich- tingen. Allereerst wordt voorgesteld om de positie  van de Huurcommissie verder te verstevigen door de taken van de Huurcommissie uit te breiden. Dit wordt toegelicht in paragraaf  2. Daarnaast is de Huurcommissie op een aantal aspecten toe aan modernisering en meer harmonisering met andere geschillenbeslechters. Dit ziet op de wijze van bekostiging, de werkwijze en de governance.  Deze onderwerpen worden  achtereen- volgens besproken  in paragraaf  3, 4 en 5. De toelichting vervolgt met de financiële gevolgen, de Privacy Impact Assessment (PIA), administratieve lasten en de consultatie in achtereenvolgens de paragrafen 6, 7, 8 en 9.

1. Uitbreiding taken
2. Herziening financiering van de Huurcommissie; bijdrage verhuurders en wijziging legesregeling
3. Starten met  bemiddeling en werken met  drempelbedragen
4. Open  benoemingsprocedure zittingsleden en onafhankelijke leden  van de Raad van Advies, en uitbreiden betrokkenheid huurders en verhuurders

1. Uitbreiding taken

1.1 Inleiding

In Nederland  kennen we een lange traditie  van buitengerechtelijke geschillenbeslechting met een hoog niveau van professionaliteit en kwaliteit. De geschillenbeslechting is vaak per branche georganiseerd. Zo is het Klachteninstituut Financiële Dienstverlening (Kifid) de geschillenbe- slechter in de financiële sector, de Stichting Klachten en Geschillen Zorgverzekeringen (SKGZ) die op het gebied van zorgverzekeringen en zijn onder de Stichting Geschillencommissie (SGC) meerdere  geschillen- commissies georganiseerd die ieder een branche vertegenwoordigen. Deze geschillenbeslechtende instanties zijn door een besluit  van de verantwoordelijke Minister aangewezen als instantie tot buitengerechte- lijke geschillenbeslechting op hun werkterreinen. Dat vloeit  voort  uit artikel 16 van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbe- slechting consumenten (Implementatiewet). Het voornemen bestaat om de Huurcommissie ook aan te wijzen als buitengerechtelijke geschillenbe- slechting zoals bedoeld  in de Implementatiewet. Daarmee wordt een betekenisvolle stap gezet in de richting van het hebben van één herkenbaar en deskundig  loket voor geschillen over huuraangelegen- heden.

Het werkterrein van de Huurcommissie wordt gevormd door het geregu- leerde deel van de huursector. Als huurders en verhuurders in conflict raken over onder meer de hoogte van huurprijzen of de servicekosten en er onderling niet uitkomen, doet de Huurcommissie op verzoek uitspraak in deze geschillen.  Sinds 2012 beslecht de Huurcommissie ook geschillen in het kader van de Wet op het overleg  huurders verhuurder (Wohv) en met ingang van 2013 de geschillen als gevolg  van de inkomensafhanke- lijke huurverhogingen. Het verbreden van het takenpakket van de Huurcommissie naar andere voorkomende consumentengeschillen tussen huurder en verhuurder, past binnen de algemene  praktijk  waarin geschillenbeslechting branchebreed is ingericht.

1.2 Uitbreiding taken Huurcommissie

Voorgesteld wordt nu om aan de onderwerpen die aan de Huurcommissie kunnen worden  voorgelegd, toe te voegen de geschillen die voortvloeien uit klachten van huurders over de door de verhuurders geleverde producten en verrichte diensten.  Op dit moment hebben huurders wanneer de klacht niet, of niet naar tevredenheid wordt behandeld, alleen de mogelijkheid om rechtstreeks naar de rechter te stappen.

De taakuitbreiding geldt voor zowel private verhuurders als woningcorpo- raties. Geschillenbeslechting is echter beperkt tot de gevallen  waarin tussen de huurder en verhuurder een gereguleerd huurcontract bestaat. Wanneer een huurder met een klacht een geliberaliseerd huurcontract heeft, kan de Huurcommissie indien  beide partijen  daarom vragen wel een advies uitbrengen zoals bedoeld  in artikel 5, derde lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Hiermee wordt de voor de Huurcommissie gebruikelijke afbakening gehandhaafd.

Wanneer de verhuurder tevens een woningcorporatie is, worden  klachten op dit moment vaak afgehandeld door een in house of regionaal georganiseerde klachtencommissie van de woningcorporatie.  Naar aanleiding van de herziening  van de Woningwet per 1 juli 2015 heeft het kabinet uitgesproken dat de klachtenbehandeling van woningcorporaties aan de Implementatiewet moet voldoen. Aan dit oordeel  wordt met deze wetswijziging invulling gegeven. Er is met Aedes en de Woonbond overleg gevoerd  over de invulling. Eén variant die op draagvlak  kan rekenen is de instandhouding van de huidige in house klachtenbehan- deling,  met de mogelijkheid om geschillen bij een centrale geschillenbe- slechter aanhangig  te kunnen maken. Het idee is dat eerst de klachtenpro- cedure bij de woningcorporatie wordt doorlopen. Als de interne klachtenbehandeling bij de woningcorporatie niet heeft geleid tot een bevredigende oplossing, kunnen huurder en verhuurder voortaan terecht bij een geschillenbeslechter. Met het idee in het achterhoofd om tot één branchebreed loket voor geschillen over huuraangelegenheden te komen, is de Huurcommissie de aangewezen partij  om ook deze geschillen te behandelen.  Met het voorgestelde artikel 4, vijfde  lid, van de Uhw de wordt deze taakuitbreiding van de Huurcommissie mogelijk gemaakt.

De klachten van een huurder over de verhuurder waar de Huurcommissie bevoegd wordt,  kunnen bijvoorbeeld gaan over gedragingen van (een medewerker van) de verhuurder, en de overdracht van de woning bij het intrekken  en vertrekken  van de huurder. Op dit moment kan alleen rechtstreeks naar de rechter worden  gestapt als dit zich voordoet. Met deze voorgestelde wetswijziging wordt hier een extra mogelijkheid aan toegevoegd namelijk  het verzoeken om een uitspraak  door de Huurcom- missie. Indien partijen  zich niet binnen acht weken na de uitspraak  van de Huurcommissie tot de rechter hebben gewend,  worden  zij geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak  is vastgesteld (artikel 7: 262 van het Burgerlijk Wetboek (BW)). In alle gevallen,  ongeacht  of de Huurcommissie een geschil in behandeling heeft genomen, blijft het mogelijk om een geschil bij de rechter aanhangig  te maken. Als door de Huurcommissie een uitspraak  is gedaan, dan toetst de rechter (de betwiste  onderdelen) nog steeds inhoudelijk. Met de taakuitbreiding van de Huurcommissie worden  de mogelijkheden dus uitgebreid, niet vervangen.

De Huurcommissie zal alleen bevoegd zijn geschillen in behandeling te nemen die qua aard niet zo zwaar zijn dat ze leiden tot huisuitzetting, afsluiten van nutsvoorzieningen of waar sprake is van wanbetaling. Over dergelijke geschillen kan alleen een rechter uitspraak  doen. Ook moet het niet gaan om klachten van een derde persoon, niet zijnde de huurder, over de woningcorporatie. Zo kan een buurman van de huurder niet bij de  Huurcommissie klagen over het handelen  of nalaten van de woningcorpo- ratie wanneer onenigheid bestaat tussen buren.

2. Herziening financiering van de Huurcommissie; bijdrage verhuurders en wijziging legesregeling

2.1 Inleiding

Naast uitbreiding van taken bevat dit wetsvoorstel ook voorstellen voor herziening  van de financieringsstructuur. Wanneer de wens bestaat om de taken van de Huurcommissie uit te breiden,  is het van belang dat de organisatie hier ook op is ingericht. Dit betekent dat er een bekostigings- structuur moet zijn die solide en toekomstbestendig is. Die ontbreekt  nu. Door het vergroten van de bijdrage van verhuurders wordt deze solide en structurele bekostigingsstructuur gecreëerd. Ook wordt hiermee  de bekostiging van de Huurcommissie meer in lijn gebracht met hoe het werkt bij andere geschillenbeslechters. Hieronder wordt het voorstel omtrent de bekostiging verder toegelicht. De nieuwe  bekostigings- structuur bestaat uit een aantal maatregelen, te weten:

  • er wordt een vaste bijdrage van verhuurders geïntroduceerd;
  • het onderscheid natuurlijke persoon/rechtspersoon bij verhuurders komt te vervallen;
  • het voorschotbedrag voor de leges voor verhuurders wordt verlaagd (bij algemene  maatregel van bestuur), en
  • er komt een gedifferentieerd legestarief  voor veelgebruikers. Deze voorstellen komen aan de orde in de paragrafen 3.2 en 3.3.

2.2 Bijdrage  van verhuurders

2.2.1. Hoeveel en waarom

De Huurcommissie wordt op dit moment hoofdzakelijk gefinancierd met een bijdrage vanuit  het Rijk. De baten uit leges vormen  5% à 6% van de totale inkomsten. Zie ook de tabel hieronder:

 

Rijksbijdrage

(x 1.000)

Baten uit leges

(x 1.000)

Baten anderszins                     

(x 1.000)

2012      14.085  986        1.498

2013      13.300  983        3.785

2014      12.182  966        2.340

2015      11.416  888        2.970

De vaste bijdrage van verhuurders en uit leges wordt gesteld op circa € 4,9 miljoen in 2017 oplopend tot € 6,6 miljoen in 2021. De verdeling tussen de Rijksbijdrage en externe financiering is dan op termijn ongeveer 50/50:

(Bedragen  x € 1.000)1

Baten    2017      2018      2019      2020      2021

Rijksbijdrage       8.326     7.340     6.641     6.641     6.641

Totaal bijdrage verhuurders

en leges               4.910     5.896     6.595     6.595     6.595

Totaal baten      13.236  13.236  13.236  13.236  13.236

In voorgaande jaren bedroegen de legesinkomsten circa € 900.000 tot € 1 miljoen. De verwachting is dat de Huurcommissie minder inkomsten uit leges zal ontvangen als de Huurcommissie meer gaat bemiddelen en een drempelbedrag zal gaan hanteren voor ontvankelijkheid bij bepaalde geschillen (zie ook hierna in paragraaf  4), en als de leges voor verhuurders die tevens rechtspersoon zijn worden  verlaagd (zie ook paragraaf  3.3.2).

De daling  van Rijksbijdrage en legesinkomsten kan worden  opgevangen door de vaste bijdrage van verhuurders.

Met het introduceren van een bijdrage van verhuurders wordt de bekostiging van de Huurcommissie geharmoniseerd met andere geschillenbeslechters. Het is niet gebruikelijk dat een geschillenbeslechter slechts voor een zeer gering deel door de ondernemers gefinancierd

wordt die actief zijn in de branche waar de geschillenbeslechting op ziet, en voor het overgrote deel gefinancierd wordt door de overheid.  Als wordt gekeken naar de andere geschillenbeslechters is namelijk  sprake van een omgekeerde  situatie. Zo is het Kifid altijd  volledig door de aangesloten  ondernemingen gefinancierd, en worden  de SKGZ en het SGC voor een belangrijk deel gefinancierd door de sector. Dit strookt ook met het idee dat de private sector de kosten (mede) draagt van de met haar dienstverlening verbonden activiteiten, waaronder een goede geschilbeslechting.

Het is goed te rechtvaardigen dat de kosten die worden  gemaakt voor de Huurcommissie ook deels voor rekening van de sector komen, omdat de huursector als geheel profijt heeft van de Huurcommissie. Kwalitatief hoogwaardige geschilbeslechting draagt immers  bij aan het vertrouwen in verhuurders en de kwaliteit van de diensten  van verhuurders, en

daarmee aan het vertrouwen in de huursector als geheel. Alle verhuurders hebben baat bij een goede reputatie en aantrekkelijkheid van de sector. Ook strookt het vergroten van de bijdrage van verhuurders met het idee dat de veroorzaker van kosten hier ook voor betaalt. De aanleiding voor veruit  de meeste geschillen zijn immers  de huurprijs, het onderhoud of de servicekosten van de woning, en de voorstellen daartoe worden  door verhuurders voorgesteld. Dit wil overigens niet zeggen dat verhuurders ook vaker geschillen verliezen dan huurders; dat gaat ongeveer  gelijk op. De Rijksbijdrage biedt tot slot geen structurele financieringsbasis. In de afgelopen kabinetsperiode is gebleken dat binnen de begroting voor Wonen en Rijksdienst  herprioritering van middelen nodig  was om de begroting van de Huurcommissie sluitend te krijgen.  Wanneer ieder jaar gezocht moet worden  naar middelen ontbreekt  een solide financierings- basis. Dit vormt een risico voor de toekomstbestendigheid van de Huurcommissie.

2.2.2. Welke verhuurders dragen bij en hoe wordt de bijdrage bepaald

Belangrijke criteria  voor de verdere invulling van de verhuurderbijdrage aan de Huurcommissie zijn dat deze wordt gebaseerd op een stabiele en structurele grondslag, en dat de bijdrage doelmatig wordt vormgegeven. Deze criteria  zijn dan ook doorslaggevend geweest in de keuze om de bijdrage te baseren op de gegevens die beschikbaar komen als gevolg  van de aangifte  verhuurderheffing op grond  van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II. Dit betekent dat de bijdrage zal worden  gevraagd

van de verhuurders met woningen in de gereguleerde sector. In afwijking van de verhuurderheffing wordt de hoogte van de bijdrage gebaseerd op het aantal woningen van de verhuurder, en niet de waarde op basis van de Wet waardering onroerende zaken (WOZ waarde) van deze woningen. Dit omdat het aantal woningen een betere peiler is voor het potentieel aantal geschillen dat kan ontstaan.  Een ander voordeel is dat de uitvoe- ringslasten lager zijn als de WOZ waarde geen variabele  is. Recent heeft de Tweede Kamer ingestemd met het wetsvoorstel tot wijziging van de

Wet maatregelen woningmarkt 2014 II naar aanleiding van de evaluatie van de verhuurderheffing  (Kamerstukken I 2016/17, 34 548, nr. A). Een van de elementen  van het wetsvoorstel betreft  het verhogen  van de heffings- vrije voet voor de verhuurderheffing van 10 naar 50 huurwoningen. Dit betekent dat verhuurders tot en met 50 woningen geen verhuurderheffing zullen betalen. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van deze wijziging wordt in het voorliggende wetsvoorstel ook rekening gehouden met een heffingsvrije voet van 50 woningen. Als het aantal woningen van verhuurders de grondslag vormt voor de bijdrage, en de bijdrage per woning afhankelijk  is van de beoogde opbrengst, kan de bijdrage per verhuurder worden  berekend met de volgende  formule:

(Aantal woningen -(50 woningen))* tarief per woning = Bijdrage  per verhuurder

Ter illustratie: als voor enig jaar beoogd wordt een bijdrage van € 5 miljoen te vragen, en er behoren, rekening houdend met de heffingsvrij voet van 50 woningen, 2.250.000 miljoen woningen met gereguleerde contracten  in bezit van verhuurders tot de grondslag van de bijdrage, dan betaalt iedere verhuurder € 2,22 per woning min de heffingsvrije voet. Voor een verhuurder met 100 woningen komt dit neer op de volgende rekensom:

(100-(50 woningen)) * € 2,22 = € 166,50

Zie hieronder een weergave  van wat verhuurders gemiddeld zouden gaan bijdragen bij dit tarief:

Gemiddelde bijdrage per verhuurder bij aantal woningen

10–25 woningen              –

25–50 woningen              –

50–100 woningen            € 44,42

100–200 woningen          € 198,45

200–500 woningen          € 582,20

500–1.000 woningen      € 1.520,48

1.000–2.000 woningen   € 3.166,33

2.000–5.000 woningen   € 7.230,22

5.000–10.000 woningen               € 15.762,18

>10.000 woningen           € 47.068,55

2.2.3. Uitvoering en kosten

De uitvoeringskosten moeten in verhouding staan tot de beoogde opbrengst van de verhuurderbijdrage. De uitvoeringskosten blijven beperkt doordat gebruik  kan worden  gemaakt van gegevens die reeds bekend zijn bij de Belastingdienst. De Belastingdienst zal deze gegevens

verstrekken  aan de Huurcommissie. Daartoe is in het wetsvoorstel voor de Belastingdienst een wettelijke verplichting opgenomen. De verhuurderbij- drage zal op basis van de Uhw worden  geïnd door de Huurcommissie. De Huurcommissie kan deze gegevens één op één overnemen, zonder zelf nog een selectie uit te moeten voeren. De uitvoeringskosten zijn in deze systematiek ook beperkt omdat het niet nodig  is om een registratie- systeem op te zetten waar verhuurders zich bij moeten aanmelden als bijdrageplichtige. Op dit moment wordt een dergelijk register  nergens bijgehouden.

Het voorstel is om de verhuurderbijdrage te baseren op de gegevens die bekend zijn op 1 juli van het jaar dat volgt op het jaar waarin  aangifte verhuurderheffing is gedaan. Hiermee wordt 1 juli het «fotomoment». Voor 2017 geldt dan dus dat de Huurcommissie na 1 juli 2017 gegevens zal ontvangen uit de aangifte  verhuurderheffing 2016. Als na 1 juli de aangifte  verhuurderheffing wijzigt,  dan wordt dit niet verwerkt in de gegevens die worden  verstrekt aan de Huurcommissie. Dit heeft als voordeel dat van actuele gegevens uit kan worden  gegaan. Het verkleint het risico dat verhuurders die niet langer actief of insolvent zijn een rekening ontvangen. Het nadeel hiervan  is dat de hoogte van de verhuur- derbijdrage niet wordt aangepast als de aangifte  verhuurderheffing wordt aangepast. De kans dat die situatie  zich voordoet wordt echter als klein ingeschat. Tot nu toe zijn nagenoeg alle aangiften  inclusief  naheffingen binnengekomen op 1 juli. Ook is de verwachting dat indien  de aangifte verhuurderheffing nog wel zou wijzigen, dit het gevolg  is van bezwaren tegen de WOZ waarde, en niet tegen het aantal woningen.

De tijdlijn voor de verhuurderbijdrage is dan als volgt:

  1. Prinsjesdag – Tweede Kamer ontvangt voorstel hoogte en tarief Verhuurbijdrage
  2. Fotomoment – Belastingdienst stelt gegevens uit aangifte Verhuurderheffing vast en verstrekt gegevens aan de Huurcommissie
  3. Verhuurbijdrage – Verhuurders ontvangen een rekening voor de aan hun gevraagde huurbijdrage

De uitvoeringskosten die door de Belastingdienst worden  gemaakt bedragen  incidenteel € 62.000 en structureel € 10.000. De uitvoerings- kosten die door de Huurcommissie worden  gemaakt bedragen  incidenteel € 250.000 en structureel € 48.000.

2.3 Wijzigingen legesregeling

2.3.1. Inleiding

Doordat  gebruik  gemaakt wordt van de aangiftegegevens uit de verhuur- derheffing betalen kleine verhuurders met minder dan 51 huurwoningen niet mee aan de bijdrage. Dit strookt met het idee dat de (inning  van de) bijdrage doelmatig moet zijn. Naast het feit dat geen gegevens van deze verhuurders beschikbaar zijn, zouden de kosten van inning bij deze verhuurders ook hoog zijn in verhouding tot de hoogte van de verhuurder- bijdrage. De keerzijde hiervan  is dat zo niet alle verhuurders meebetalen aan de Huurcommissie. Om hieraan tegemoet  te komen wordt voorge- steld om het legestarief  voor alle verhuurders gelijk te trekken, het legestarief  voor verhuurders te verlagen,  en om een gedifferentieerd tarief te introduceren voor veelgebruikers.

In de huidige legesregeling wordt door de partij  die het geschil aanhangig maakt leges bij wijze van voorschot betaald. Als de indiener van het geschil een huurder of verhuurder natuurlijk persoon  is, bedragen  de leges € 25 en als de indiener een verhuurder rechtspersoon is € 450. Als de indiener van het geschil in het gelijk wordt gesteld door de Huurcom- missie dan krijgt de indiener de leges terug van de Huurcommissie. De in het ongelijk gestelde partij  wordt dan de leges verschuldigd. Indien de huurder of verhuurder natuurlijk persoon  is, moet hij € 25 betalen en indien  de verhuurder rechtspersoon is, betaalt die € 450. Als beide partijen  deels gelijk, deels ongelijk krijgen,  worden  zij beide in de helft van het desbetreffende legesbedrag  veroordeeld. Deze legesregeling, opgenomen in artikel 7 van de Uhw, geldt als het een geschil betreft  over gereguleerde huurcontracten en het geschil gaat over onderwerpen genoemd  in artikel 4 van de Uhw. Het gaat dan om onderwerpen als de huurprijs, de jaarlijkse huurverhoging en de servicekosten.  Dit betreft  het overgrote deel van de zaken waarover  de Huurcommissie een uitspraak doet. Voorts doet de Huurcommissie op basis van artikel 4a van de Uhw uitspraak  bij geschillen op basis van de Wohv. Tot slot geeft de Huurcom- missie een advies indien  partijen  bij een geliberaliseerd huurcontract verzoeken om geschilbeslechting. Bij die laatste twee soorten geschillen geldt dat de indiener betaalt.

2.3.2. Verlagen leges en één tarief voor verhuurders

Met de Wet van 23 december 2009 tot wijziging van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (instelling van een landelijke  huurcommissie)6 werd in het kader van de legesregeling het onderscheid rechtspersoon en natuurlijke persoon  gemaakt. Verhuurders die natuurlijke personen  zijn, komen vanaf dat moment in aanmerking voor het lage legestarief  van € 25. Dit omdat de aanname werd gemaakt dat verhuurders die natuur- lijke personen  zijn minder draagkrachtig en minder professioneel zijn. Verhuurders die rechtspersonen zijn betalen € 450. De vraag is of de verschillen tussen beide groepen  verhuurders dit grote verschil in leges wel rechtvaardigen. Daarnaast is onder grote verhuurders, die vrijwel altijd  rechtspersoonlijkheid hebben, weinig draagvlak  voor de mate waarin  de tarifering uit elkaar loopt.  Met de verhuurderbijdrage wordt wederom een groep verhuurders ontzien. De verhuurders die nu worden vrijgesteld voor de bijdrage, zijn voor een deel ook dezelfde verhuurders die nu lage leges betalen. Om te voorkomen dat de verschillen nog verder toenemen wordt voorgesteld één legestarief  voor verhuurders te introduceren in combinatie met een verlaging van de leges van € 450 naar € 300. Het gelijktrekken van natuurlijke personen  en rechtspersonen vereist een wijziging van de Uhw. De verlaging van het legestarief  vereist een wijziging van het Besluit huurprijzen woonruimte (Bhw).

2.3.3. Gedifferentieerd legestarief  voor veelgebruikers

Het kan voorkomen dat één bepaalde verhuurder veel vaker betrokken is bij geschillen die aan de Huurcommissie worden  voorgelegd, dan andere verhuurders. Deze «veelgebruikers» doen een groot beroep op de Huurcommissie. Doordat  in de verhuurderbijdrage geen rekening kan worden  gehouden met dergelijk gedrag draaien andere verhuurders hier voor op. Om hieraan tegemoet  te komen wordt voorgesteld een gediffe- rentieerd legestarief  voor zogenoemde «veelgebruikers» te introduceren. Het gedifferentieerd legestarief  zal alleen gelden voor geschillen die gaan over de aanvangshuur (artikel 7:249 van het BW) en over het splitsen van all-in huurprijzen (artikel 7:258 van het BW). Voor het verzoek tot toetsing van de aanvangshuurprijs geldt dat deze eenvoudig kan worden  vastge- steld door verhuurders rekening houdend met het WWS puntensysteem op basis van openbare  informatie op de website van de Huurcommissie.

Bij all-in huurprijzen geldt eveneens dat op de website van de Huurcom- missie eenduidig staat beschreven  hoe all-in huren kunnen worden gesplitst. Wanneer een verhuurder hier vaak geschillen over heeft, en deze ook herhaaldelijk verliest, dan worden  hoge kosten gemaakt die de verhuurder had kunnen voorkomen door gebruik  te maken van de openbare informatie over het puntensysteem of het splitsen van all-in huren. Bij geschillen over andere onderwerpen, zoals servicekosten, woningverbetering en gebreken, geldt vaak dat minder evident  is wat een verhuurder zou moeten doen of nalaten.

Samenvattend wordt een gedifferentieerd legestarief  opgelegd  aan de verhuurder die:

  • binnen een tijdsbestek  van één kalenderjaar,
  • vaker dan twee keer,
  • in het ongelijk wordt gesteld,
  • bij een geschil over de aanvangshuur of all-in huren.

Het gedifferentieerde legestarief  loopt  met één tussenstap  op totdat het huidige kostendekkende niveau van € 1.400 is bereikt. Bovenstaande  leidt tot de volgende  legesstaffel:

               1ee maal             2e maal               3e maal               Vanaf 4e maal

               ongelijk ongelijk ongelijk:              ongelijk:

                                            verhoogd            kostendekkend

                                            legestarief          legestarief

Verhuurder         € 300     € 300     € 700     € 1.400

Verhuurders met een groot aantal woningen hoeven niet eerder in aanmerking te komen voor het gedifferentieerde legestarief  dan verhuurders met een beperkt aantal woningen. Van verhuurders wordt hetzelfde verwacht, namelijk  dat regels worden  toegepast.  Verwacht  mag worden  dat verhuurders met een groot aantal woningen hier even goed toe in staat zijn als kleine verhuurders. Om deze reden is het aantal woningen van de verhuurder in de voorgestelde legesregeling geen onderscheidend criterium. Daarnaast is reeds voorzien  in een hardheids- clausule voor het geval bij complexgewijze verhuur onverkorte en strikte toepassing van de legesregeling leidt tot onredelijke hoge leges voor de verhuurder. Op dit moment kan de Huurcommissie ook al een hardheids- clausule toepassen om buitensporige legesveroordelingen bij nagenoeg gelijkluidende verzoeken te voorkomen.

Met het gedifferentieerd legestarief, dat eveneens in het Bhw zal worden opgenomen, wordt gestimuleerd dat geschillenbeslechting leidt tot een gedragsverandering bij verhuurders. Dit strookt ook met de meer algemene  wens om leges meer in lijn te brengen  met de mate waarin gebruik  wordt gemaakt van de Huurcommissie. Deze wens is een gevolg van het voornemen om bemiddeling te gaan aanbieden,  als onderdeel van de bestaande procedure voor geschillenbeslechting, en om drempel- bedragen  in te voeren voordat  een geschil kan worden  behandeld  bij de Huurcommissie. Dit wordt in het hierna volgende  hoofdstuk 4 nader toegelicht.

3. Starten met  bemiddeling en werken met  drempelbedragen

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk worden  twee voorstellen gedaan waarmee  de Huurcom- missie beter in staat wordt gesteld om de dienstverlening af te stemmen op de omstandigheden bij het geschil. Het eerste voorstel houdt in dat de Huurcommissie gaat starten met bemiddelen. Dit wordt toegelicht in paragraaf  4.2. Voorts zal de Huurcommissie bij sommige geschillen gaan werken met drempelbedragen. Dit wordt uitgewerkt in paragraaf  4.3.

3.2 Bemiddelen

De Huurcommissie is sinds juli 2016 gestart met een regionale  pilot met bemiddelen. Uit de pilot blijkt  dat huurders en verhuurders graag een geschil willen oplossen  via bemiddeling door de Huurcommissie, dat geschillen tussen huurders en verhuurders zich hier inhoudelijk ook voor lenen, en dat geschiloplossing op deze manier veel sneller gaat. Het uitbreiden van de werkwijze met bemiddelen is ook één van de aanbeve- lingen  die worden  gedaan naar aanleiding van de evaluatie  van de Huurcommissie.7 Vanaf januari 2017 zal de Huurcommissie de pilot bemiddeling landelijk  gaan uitrollen. De belangrijkste wijziging ten opzichte van de huidige situatie  is dat meer opties worden  geboden aan partijen  bij het geschil. De verschillende opties komen al in een vroeg stadium aan de orde namelijk  tijdens  de intake van het geschil. Hiermee wordt de intake uitgebreider dan nu het geval is. Het aanbieden  van bemiddelen vergt op zichzelf geen wetswijziging. Wel wordt ter onder- steuning aan deze werkwijze via dit wetsvoorstel de legessystematiek gewijzigd.

De meerwaarde van bemiddeling is dat – naast het oplossen  van het geschil – gefocust wordt op het verbeteren van de kwaliteit van de relatie tussen huurder en verhuurder. Een goede relatie tussen huurder en verhuurder draagt bij aan een oplossing van het conflict en kan nieuwe conflicten in de toekomst  voorkomen. Zeker huurders, die niet altijd  een onafhankelijke positie  ten opzichte van verhuurders ervaren, kunnen zich gesterkt voelen wanneer een derde persoon  het gesprek begeleidt. Bij andere geschillenbeslechters zoals Kifid, SGC en SKGZ maakt bemid- deling  al onderdeel uit van de dienstverlening. Vanuit financieel oogpunt is bemiddelen aantrekkelijk  omdat er kortere en lichtere  procedures kunnen worden  gevolgd dan bij geschillenbeslechting. Dit vergt minder werkzaamheden van de Huurcommissie. Wanneer wordt gekozen voor bemiddeling ligt het dan ook voor de hand om dit terug te laten komen in een lager legestarief. Voorgesteld wordt nu om succesvolle  bemiddeling gratis aan te bieden. Deze systematiek is in het wetsvoorstel verwerkt.

Om de drempelwerking die het huidige systeem van betalen van voorschotten ook te behouden bij bemiddeling, wordt wel nog steeds een voorschot leges gevraagd. Daarnaast zal voorafgaand aan bemiddeling altijd  een intake plaatsvinden waarin  allereerst  wordt uitgezocht  of de kwestie zich leent voor bemiddeling of dat gezien de aard van het geschil geschillenbeslechting meer voor de hand ligt. Kwesties die zich beter lenen voor geschilbeslechting zijn bijvoorbeeld kwesties over aanvangs- huren. In de meeste gevallen  zal het dan namelijk  nodig  zijn voor een medewerker van de Huurcommissie om een bezoek te brengen  aan de huurder in zijn woning. Dergelijke handelingen vragen al meer van de Huurcommissie dan beoogd is bij bemiddeling, waarbij de nadruk vooral ligt op het gesprek tussen de verhuurder en huurder en de advisering daarin door de Huurcommissie. Bij de intake zal ook worden  nagegaan of de verhuurder bepaalde inspanningen heeft gepleegd  om de kwestie op te lossen. Zo niet, dan wordt van de verhuurder eerst verlangd om de kwestie zelf op te lossen.

Als na de intake wordt overgegaan  tot bemiddeling en dit leidt tot een succesvolle  afhandeling van het geschil, dan wordt het legesvoorschot terugbetaald. Bemiddeling wordt aangenomen succesvol te zijn als bemiddeling heeft geleid tot het ondertekenen van een vaststellingsover- eenkomst  door beide partijen. Als bemiddeling niet succesvol is, dan wordt de indiener gevraagd  of deze het geschil wil laten beslechten  door de Huurcommissie. Als dat het geval is dan zal de Huurcommissie allereerst  een voorbereidend onderzoek doen en hierover  rapporteren. Deze rapportage wordt gedeeld met beide partijen. Het kan voorkomen dat de indiener naar aanleiding van de rapportage alsnog afziet van het voorleggen van het geschil aan de Huurcommissie. Omdat het dan niet komt tot een zitting,  zijn hier minder werkzaamheden voor de Huurcom- missie mee gemoeid.  Om die reden wordt de helft van het voorschot leges terugbetaald aan de indiener. Hiermee wordt het aantrekkelijker voor een indiener om het traject te stoppen  na de rapportage. Doet de indiener dit niet dan zal over het geschil een uitspraak  volgen  via geschillenbeslechting, waarbij volgens de bestaande legessystematiek de partij  die in het ongelijk is gesteld wordt veroordeeld in het betalen van leges.

Het voorgaande leidt tot de volgende  tarifering:

Huurder

= Indiener

Verhuurder

=

indiener

Hoogte voorschot leges € 25       € 300

Tarief succesvolle bemidde- ling

Tarief vrijwillig afzien van geschillenbeslechting na onderzoeksrapport

€ 0

(Teruggave legesvoorschot)

€ 12,50

(Teruggave helft legesvoor- schot)

€ 0

(Teruggave legesvoorschot)

€ 150

(Teruggave helft legesvoor- schot)

Tarief geschillenbeslechting         € 0 bij gelijk

(Teruggave legesvoorschot)

€ 25 bij ongelijk

(Geen teruggave legesvoor- schot)

€ 0 bij gelijk

(Teruggave legesvoorschot)

€ 300 bij ongelijk (Geen teruggave legesvoorschot)

Om voorschotten terug te betalen na succesvolle  bemiddeling of na een rapportage dient de Uhw te worden  gewijzigd.

3.3 Geen geschillenbeslechting bij een zeer gering belang

Het komt regelmatig voor dat geschillen slechts een zeer klein financieel belang dienen. Ter illustratie; in 2015 gingen circa 900 verzoeken over huurverlaging en huurverlaging bij gebreken over een bedrag kleiner dan € 3 per maand. In de praktijk  blijkt  dat huurders of verhuurders bij deze geschillen vaak andere, niet-financiële, belangen  hebben. Die verzoeken komen bijvoorbeeld voort  uit slechte onderlinge verhoudingen tussen de huurder en verhuurder, gebrekkige  communicatie, of iets is een principe- kwestie geworden. Die geschillen lenen zich beter voor bemiddeling dan voor geschillenbeslechting. Enerzijds omdat dan aandacht kan worden besteed aan het werkelijke probleem achter het geschil, anderzijds omdat dan een lichtere  procedure kan worden  gevolgd die beter in verhouding staat tot het financiële belang. Het voorstel is om bij bepaalde verzoeken de voorwaarde te stellen dat het geschil gaat over een bedrag van € 3 per maand of meer. Dit drempelbedrag wordt ingevoerd bij verzoeken over:

  • Huurverlaging, als bedoeld  in artikel 7:254 van het BW;
  • Huurverhoging bij woningverbetering, als bedoeld  in artikel 7:255, tweede lid, van het BW, en
  • Huurverlaging bij gebreken, als bedoeld  in artikel 7:257, tweede lid, van het BW.

In het huidige artikel 9, derde en vierde lid, van de Uhw zijn al drempelbe- dragen opgenomen ten aanzien van de verzoeken op grond  van de artikelen  7:260, eerste lid (nutsvoorzieningen individuele meter en servicekosten), en 7:261, derde lid (voorschot nutsvoorzieningen individuele meter), van het BW.

4. Open  benoemingsprocedure zittingsleden en onafhankelijke leden  van de Raad van Advies, en uitbreiden betrokkenheid huurders en verhuurders

4.1 Inleiding

Het moderniseren van de governance ziet op de benoemingsprocedure voor de onafhankelijke leden van de Raad van Advies en zittingsleden. Het voorstel is om deze procedures meer open in te richten.  Dit wordt toegelicht in paragraaf  5.2. Daarnaast wordt voorgesteld om koepelorga- nisaties meer te betrekken bij de Huurcommissie. Het voorstel daarvoor wordt beschreven  in paragraaf  5.3.

4.2 Benoemingsprocedure

De Huurcommissie is een zelfstandig bestuursorgaan (ZBO). De onder- steuning is ondergebracht in de Dienst van de Huurcommissie (een agentschap).  De Huurcommissie kent een bestuur, bestaande uit een voorzitter en een plaatsvervangend voorzitter, zeven zittingsvoorzitters en 54 zittingsleden (in 2015). De zittingsvoorzitters en de zittingsleden zijn primair belast met het beslissen over de geschillen.  Daarnaast nemen zij deel aan vergaderingen met het ZBO bestuur. Tijdens deze vergaderingen kunnen zittingsvoorzitters en zittingsleden aan het bestuur zwaarwegende adviezen uitbrengen over de conceptversies van het jaarplan  en het jaarverslag. De Huurcommissie kent ook een Raad van Advies. De Raad van Advies adviseert  het bestuur van de Huurcommissie over de uitvoering van de wettelijke taken, de meerjarenbeleidsstrategie, het concept jaarverslag en het concept jaarplan.

De huidige benoemingsprocedure bij zittingsleden en leden van de Raad van Advies volgt uit de Uhw; zij worden  benoemd, geschorst  en ontslagen door de Minister voor Wonen en Rijksdienst.  De Minister draagt er zorg voor dat bij de benoeming van zittingsleden de belangen  van huurders en verhuurders gelijkelijk zijn vertegenwoordigd. Bij iedere benoeming van een zittingslid, kunnen de organisaties die geacht kunnen worden  de belangen  van de huurders en de verhuurders te behartigen een aanbe- veling  doen. De Raad van Advies dient te bestaan uit drie huurdersleden, drie verhuurdersleden en drie onafhankelijke leden. Ook hier geldt dat bij iedere benoeming de Minister de organisaties die de belangen  van de huurders en de verhuurders behartigen en onafhankelijke organisaties in de gelegenheid stelt een aanbeveling te doen.

Hiermee zijn de benoemingsprocedures in feite «gesloten»  procedures. Nadelen hiervan  zijn dat derden geen aanspraak kunnen maken op de functie  ondanks dat zij wel geschikt kunnen zijn, en dat de procedure niet transparant is voor buitenstaanders. Ook blijkt  dat het aanbevelen  door onafhankelijke organisaties in de praktijk  weinig toegevoegde waarde heeft omdat deze organisaties niet actief of voldoende georganiseerd zijn. Voorgesteld wordt om de benoemingsprocedure van zittingsleden en de drie onafhankelijke leden van de Raad van Advies «open» in te richten, door vacatures voor deze functies voortaan open te stellen voor eenieder. Het bestuur van de Huurcommissie zal vervolgens een geschikte kandidaat  voordragen voor benoeming door de Minister voor Wonen en Rijksdienst.  Daarbij blijft de mogelijkheid bestaan dat de belangenorganisaties in eigen kring geschikte kandidaten verzoeken te solliciteren. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling om te tornen  aan de vertegenwoordiging van huurders en verhuurders in de zittingscommissies en de Raad van Advies. Daarom behouden de organisaties die de belangen  van huurders en verhuurders behartigen hun aanbevelingsrecht voor de overige  leden van de Raad van Advies. Ook blijft de wettelijke bepaling die voorschrijft dat de Minister bij de benoemingen van zittingsleden rekening houdt met de gelijkelijke vertegenwoordiging van huurders en verhuurders onver- minderd van kracht. Daarnaast wordt voorgesteld dat het bestuur alleen een kandidaat  als zittingslid kan voordragen, als voorafgaand aan de voordracht het bestuur met de aangewezen belangenorganisaties overleg heeft gevoerd. Deze raadpleging alsmede het «open» inrichten van de benoemingsprocedure vereisen wijziging van de Uhw.

4.3 Betrokkenheid koepelorganisaties

4.3.1. Inleiding

Wanneer verhuurders gaan bijbetalen aan de bekostiging van de Huurcommissie, ligt het in de rede dat zij ook meer worden  betrokken bij de Huurcommissie. Tegelijkertijd staat voorop dat de Huurcommissie te allen tijde onafhankelijk is, en de vrijheid moet hebben en voelen om onafhankelijk te handelen  zonder externe druk. Ook geldt dat waar verhuurders meer inspraak krijgen,  dezelfde inspraakmogelijkheden moeten worden  gecreëerd voor huurders. Voorgesteld wordt om de betrokkenheid van koepelorganisaties te vergroten via de Raad van Advies. Dit wordt hieronder toegelicht.

4.3.2. Verzwaring rol Raad van Advies

De Raad van Advies bestaat uit negen leden. De leden zijn afkomstig uit de belangenorganisaties van huurders en verhuurders, en onafhankelijke organisaties of personen. Voorgesteld wordt nu om de betrokkenheid van huurders en verhuurders bij de Huurcommissie te vergroten door de rol van de Raad van Advies te verzwaren.  Dit gebeurt enerzijds door de onderwerpen waar advies op kan worden  uitgebracht uit te breiden  met de ontwerpbegroting en de concept jaarrekening. Anderzijds  gebeurt dit door de bestaande en nieuwe  taken van de Raad van Advies te verankeren in de Uhw, waar dit nu alleen is opgenomen in het bestuursreglement, bedoeld  in artikel 3f van de Uhw.